Debatt

Bostadsmarknad i obalans
Av Lennart Lundh

I ena änden av landet river man bostäder i gott skick medan man i den andra måste lägga upp stora summor svarta pengar för att över huvud taget få tak över huvudet. Hur kan detta egentligen komma sig?

Svaret kan något förenklat sammanfattas i ett ord; bruksvärdessystemet. Detta system innebär att hyrorna på en ort sätts efter en självkostnadsprincip och att de kommunalägda bolagen är hyresledande. Detta i sin tur innebär att privata hyresvärdar inte får ta ut en hyra som är högre än vad de kommunalägda bolagen gör. På alla marknader utom där perfekt balans råder, får bruksvärdesprincipen förödande konsekvenser.

Det normala på fungerande marknader är att om efterfrågan är låg så sänks priserna och vice versa om efterfrågan är hög. Så dock ej på bostadshyresmarknaden. På orter med låg efterfrågan finns gott om tomma lägenheter och man kanske till och med river fastigheter i gott skick. Däremot rivs sällan eller aldrig en villa. Det är också ofta en betydligt lägre andel tomma villor än hyreslägenheter på orter med en svag efterfrågan. Även om orsaksbilden naturligtvis är lite mer komplex än vad jag kommer att beskriva nedan, är det egentligen ganska naturligt att det förhåller sig på detta sätt.

På villamarknaden anpassas priserna direkt i förhållande till efterfrågan. Sjunker priserna tillräckligt mycket, så finns alltid köpare. På hyresmarknaden däremot är det inte lika enkelt, åtminstone inte i de kommunala bolagen. Sänker man hyran för en lägenhet måste man i princip göra det för alla för att inte bryta mot likabehandlingsprincipen. Detta innebär att det kan vara mer fördelaktigt att bibehålla hyran på en i förhållande till efterfrågan för hög nivå och lägga lägenheter i malpåse eller kanske till och med riva dem. Privata värdar däremot kan arbeta mer selektivt och har därför ofta en lägre andel tomma lägenheter än de kommunala bolagen. En något absurd effekt av systemet är att det på många orter är väsentligt dyrare att bo i hyresrätt än i eget hem. Fördelningspolitiskt är detta naturligtvis ganska sjukt.

Hur ser det då ut på t ex orter som Stockholm, där en akut bostadsbrist råder? Här är bilden betydligt mera komplex.

För det första blir en effekt att det hela tiden finns spekulanter som är beredda att betala en väsentligt högre hyra än den som hyresvärdarna får ta ut. Detta gör att man är beredd att betala stora summor för att komma över ett kontrakt. Att vänta i bostadskö är inget alternativ, eftersom man då får vänta minst tio och kanske tjugo år på en lägenhet. Enligt en utredning från Fastighetsägareföreningen omsätts svarta hyreskontrakt för 600 Mkr/år bara i Stockholm. Detta innebär att det är väldigt många som på detta sätt deltar i brottslig verksamhet. På sikt är detta förödande för respekten för våra lagar i ett betydligt vidare perspektiv.

En annan effekt av bruksvärdessystemet att det inte finns några hyresvärdar som har intresse av att bygga hyresrätter. Det är betydligt attraktivare att bygga bostadsrätter eller till och med att inte bygga något alls. Med en inflyttning till Stockholmsområdet på ca 20 000 personer per år är detta naturligtvis förödande. Jag anser att det är viktigt att ändå slå vakt om hyresrätten. Det är långt ifrån alla som vill äga sitt boende. Det finns ännu fler som inte har råd att äga sitt boende. Dessutom fyller hyresrätten en viktig funktion i det avseendet att den erbjuder en unik flexibilitet, vid t ex flyttning mellan orter.

Finns det då några realistiska alternativ? Enligt mitt förmenande är införande av marknadshyror det bästa alternativet. Detta leder till att svartaffärerna försvinner och att marknaden tillförs nya hyresrätter, i stället för som fallet är idag där hyresrätter av ekonomiska skäl konverteras till bostadsrätter. Motståndarna till marknadshyror brukar hävda att dessa skulle leda till en tilltagande segregation. Naturligtvis är det så, men det är kanske ett pris man får betala. Med den stora andelen svartaffärer och snabba ombildningen till bostadsrätter tilltar ändå segregationen i snabb takt.

Nu anser jag inte att man skall införa marknadshyror utan några som helst restriktioner. Besittningsskyddeet är viktigt. Således anser jag inte att en boende plötsligt skall drabbas av ett kraftigt fördyrat boende, som i realiteten tvingar den att flytta. För befintliga hyreskontrakt anser jag att hyreshöjningarna antingen skall begränsas på samma sätt som nu eller knytas till något index. Däremot anser jag att full frihet skall gälla för alla nytecknade kontrakt.